Vad är seniorlån?

Ett seniorlån är en typ av lån där du som är 60 år eller äldre kan frigöra kapital ur din bostad utan att behöva sälja den. Du betalar ingen ränta eller amortering under lånetiden. Istället läggs räntan på skulden, som betalas tillbaka i sin helhet när bostaden säljs eller vid dödsfall.

Mellan 2005 och 2016 erbjöd banker som Swedbank, Handelsbanken, Nordea och SEB seniorlån. Samtliga storbanker har avvecklat produkten. Pensionsmyndigheten riktade under den perioden skarp kritik mot låneformen på grund av de höga kostnaderna.

I 2026 finns två aktörer kvar på marknaden:

• 60plusbanken (del av Nordax Bank) – ränta 5,95 %, lån från 100 000 kr till 15 000 000 kr
• Svensk Hypotekspension – ränta 6,35 %, med 0,25 % rabatt för energiklass A/B

Båda fungerar efter samma grundprincip: du belånar din bostad, slipper månatliga betalningar, och skulden regleras vid försäljning. Det låter enkelt, men kostnaden kan bli betydligt högre än vad många förväntar sig.

Seniorlån fungerar som en kapitalfrigöringskredit. Det innebär att du lånar mot din bostads värde och får ut pengarna som en klumpsumma. Under hela lånetiden betalar du ingenting – varken ränta eller amortering.

Istället räknas räntan upp på skulden varje månad. Det kallas skulduppräkning och innebär att du betalar ränta på ränta. Skulden växer alltså exponentiellt.

Vid en ränta på 5,95 % fördubblas skulden ungefär vart tolfte år. Lånar du 500 000 kr vid 65 års ålder är skulden cirka 1 000 000 kr vid 77 och närmare 2 000 000 kr vid 89.

Lånet löses när:

• Du säljer bostaden
• Bostaden byter ägare vid dödsfall
• Du väljer att lösa lånet i förtid (utan avgift)

Eftersom du inte behöver visa att du klarar löpande betalningar spelar din pension eller inkomst mindre roll vid ansökan. Det är istället bostadens värde och din ålder som avgör hur mycket du kan låna.

Kraven skiljer sig något mellan de två kvarvarande aktörerna, men grundförutsättningarna är desamma.

Ålder: Du måste vara minst 60 år. Ju äldre du är, desto högre andel av bostadens värde kan du låna. En 70-åring kan belåna en större andel än en 60-åring, eftersom den förväntade lånetiden är kortare.

Bostad: Du måste äga en bostad i Sverige. Bostaden utgör säkerheten för lånet. Minimivärden hos 60plusbanken:

• Bostadsrätt: minst 500 000 kr
• Villa eller fritidshus: minst 900 000 kr

Belåningsgrad: Bostaden ska vara obelånad eller ha låg befintlig belåning. Det nya seniorlånet plus eventuella befintliga lån får inte överskrida den maximala belåningsgraden, som varierar med din ålder.

Betalningsanmärkningar: En UC-kontroll görs vid ansökan. Betalningsanmärkningar kan innebära avslag. Tänk på att en kreditupplysning via UC registreras som en hård förfrågan och kan påverka din UC-poäng (0–100). Ansök därför inte hos flera långivare samtidigt.

Räntan på seniorlån ligger betydligt högre än vanliga bolåneräntor. Det beror på att långivaren inte får några löpande betalningar och tar en större risk.

60plusbanken

• Ränta: 5,95 % (effektiv ränta 6,16 %)
• Räntan justeras kvartalsvis
• Uppläggningsavgift: 1 850 kr
• Värderingsavgift: 1 995 kr
• Aviavgift: 95 kr/år
• Lånebelopp: 100 000 – 15 000 000 kr

Svensk Hypotekspension

• Ränta: 6,35 %
• 0,25 % grön rabatt för bostäder med energiklass A eller B
• Uppläggningsavgift: 5 200 kr
• Aviavgift: 190 kr/år
• Tilläggslån: uppläggningsavgift 2 500 kr (minst 30 000 kr)
• Lånebelopp: 100 000 – 5 000 000 kr

Till jämförelse ligger Riksbankens styrränta på 1,75 % i 2026, och bundna bolåneräntor hos storbankerna rör sig runt 2,5–3,5 %. Seniorlånets ränta är alltså ungefär dubbelt så hög som ett vanligt bolån.

Ränta-på-ränta-effekten gör att skulden accelererar med tiden. Här är ett konkret exempel med 60plusbankens ränta.

Förutsättningar:

• Lånebelopp: 750 000 kr
• Ränta: 5,95 %
• Inga betalningar under lånetiden

| Lånetid | Total skuld | Räntekostnad | |---------|------------|-------------| | 5 år | 1 002 547 kr | 252 547 kr | | 10 år | 1 340 096 kr | 590 096 kr | | 15 år | 1 826 885 kr | 1 076 885 kr | | 20 år | 2 457 148 kr | 1 707 148 kr |

Efter 15 år har du betalat mer i ränta (1 076 885 kr) än vad du lånade från början. Efter 20 år har skulden mer än tredubblats.

Jämförelse med vanligt bolån

Samma belopp (750 000 kr) som ett vanligt bolån med 3 % ränta och amortering hade kostat cirka 180 000 kr i total ränta under 15 år. Skillnaden beror på att du med bolånet betalar av skulden löpande, medan seniorlånet låter skulden växa okontrollerat.

Seniorlånet kostar i det här exemplet sex gånger mer i ränta.

Trots de höga kostnaderna kan seniorlån fylla en funktion i specifika situationer.

Innan du bestämmer dig för ett seniorlån bör du undersöka samtliga alternativ. Flera av dem är billigare och kan passa bättre beroende på din situation.

1. Vanligt bolån med amortering

Om du har pensionsinkomst som räcker för månatliga betalningar kan ett vanligt bolån vara ett betydligt billigare alternativ. Räntan ligger på 2,5–3,5 % och du betalar av skulden löpande. Kontakta din bank och fråga om deras villkor för pensionärer.

2. Privatlån

Ett privatlån kan fungera för mindre belopp. Räntan är högre än bolån men lägre än seniorlån om du har god kreditvärdighet. Lånebelopp upp till 600 000 kr hos de flesta långivare.

3. Sälj och flytta till en billigare bostad

Om du bor i en bostad som har stigit i värde kan du frigöra kapital genom att sälja och flytta till något mindre. Du behåller mellanskillnaden utan att betala ränta på den. Det kräver en flytt, men undviker den exponentiella räntekostnaden.

4. Bostadstillägg från Pensionsmyndigheten

Som pensionär med låg inkomst kan du ha rätt till bostadstillägg – ett skattefritt bidrag som kan uppgå till flera tusen kronor per månad. Många pensionärer som är berättigade ansöker aldrig. Kontrollera hos Pensionsmyndigheten om du kvalificerar dig.

5. Omvänd hyresrätt (sälj med kvarboenderätt)

I vissa fall kan du sälja din bostad men bo kvar som hyresgäst. Det frigör hela bostadens värde direkt utan skuld. Kontakta en mäklare för att se om det finns intresse i ditt område.

6. Konsumtionslån med säkerhet

Vill du veta vilka banker som erbjuder alternativ? Flera banker har lån med bostaden som säkerhet som inte klassas som seniorlån. Villkoren kan variera, så jämför noggrant innan du bestämmer dig. Det bästa alternativet beror helt på din ekonomiska situation och hur snabbt du behöver pengarna.

Två konsekvenser av seniorlån förbises ofta: effekten på arv och rätten till bostadstillägg.

Arv

Skulden som byggs upp under lånetiden dras från bostadens värde vid försäljning. Det som blir kvar tillfaller dödsboet. Med tanke på att skulden fördubblas vart tolfte år kan arvet krympa avsevärt om du lever länge efter att du tog lånet.

Exempel: Du lånar 750 000 kr mot en bostad värd 3 000 000 kr. Efter 20 år är skulden cirka 2 460 000 kr. Om bostaden då är värd 3 500 000 kr återstår bara 1 040 000 kr till arvingarna, istället för 3 500 000 kr.

Skuldfrigarantin skyddar dig från att skulden överstiger bostadens värde, men den skyddar inte arvet.

Bostadstillägg

Om du använder pengarna från seniorlånet till att investera i fonder, aktier eller köpa ett fritidshus räknas det som förmögenhet. Det kan reducera eller helt eliminera ditt bostadstillägg. Pensionsmyndigheten gör en förmögenhetsprövning, och tillgångar över fribeloppen minskar tillägget.

Använder du pengarna till konsumtion (resor, renovering, vardagsutgifter) påverkas normalt inte bostadstillägget.

Skatt och ränteavdrag

Räntan på seniorlån är avdragsgill, men det finns en viktig skillnad jämfört med vanliga bolån. Eftersom du inte betalar räntan löpande utan den läggs till skulden, kan du göra avdraget först vid den tidpunkt då lånet återbetalas – det vill säga vid försäljning av bostaden eller vid dödsfall. Du får alltså 30 % skattereduktion på räntan, men inte förrän hela beloppet realiseras.

• Pensionsmyndigheten – information om bostadstillägg
• 60plusbanken – kapitalfrigöringskredit
• Svensk Hypotekspension
• Riksbanken – aktuell styrränta
• Konsumenternas – seniorlån
• SPF Seniorerna